Conversão de Imóveis Comerciais em Habitação: Um Guia Completo

A conversão de imóveis comerciais em habitação está a tornar-se uma tendência cada vez mais popular em Portugal, impulsionada pela crescente procura por habitação em áreas centrais e pela necessidade de revitalizar espaços urbanos subutilizados. Este guia oferece uma visão abrangente das vantagens, desafios, processos e prazos envolvidos na conversão de imóveis comerciais, como lojas, armazéns e escritórios em habitação.

Vantagens da Conversão:                   

• Rentabilidade Potencial: A conversão pode gerar maior rentabilidade através do arrendamento, especialmente em áreas com alta procura por habitação. Um estudo recente da Associação Portuguesa de Promotores Imobiliários (APPII) indicou que o retorno sobre o investimento (ROI) na conversão de imóveis comerciais pode ser até 20% maior do que em investimentos tradicionais em habitação.
• Aproveitamento de Espaços Subutilizados: Permite a revitalização de áreas urbanas com imóveis comerciais vazios ou subutilizados, contribuindo para a segurança e o desenvolvimento urbano. Um exemplo notável é o caso da cidade de Lisboa, que tem implementado diversos programas para incentivar a conversão de espaços ociosos em habitação, como consta no programa "Reabilitar para Habitar".
• Flexibilidade de Design: Possibilita a criação de espaços habitacionais inovadores e personalizados, atendendo às necessidades específicas dos seus moradores. A conversão de imóveis comerciais oferece maior liberdade de design do que num apartamentos pré-construído, permitindo a criação de lofts com pé direito alto, apartamentos duplex ou espaços com características únicas.

Desafios da Conversão:

• Alterações na Licença de Utilização: É necessário obter uma nova licença para que o imóvel possa ser utilizado como habitação, o que envolve um processo legal com prazos e custos específicos. O processo de licenciamento pode variar de acordo com o município e a complexidade do projeto, mas geralmente inclui a apresentação de documentação como por exemplo, projeto de arquitetura, certidões e relatórios técnicos.
• Adaptações ao Projeto Original: O imóvel pode necessitar de adaptações estruturais e de infraestruturas para se adequar às normas de habitabilidade, o que implica em planeamento e investimentos adicionais. As adaptações podem incluir alterações na layout do imóvel, instalação de novas instalações sanitárias e elétricas, alterações da acessibilidade e outros requisitos de habitabilidade.
• Custos de Conversão: O processo de conversão pode ser dispendioso, incluindo custos de projeto, obras, licenças e outros encargos, que devem ser cuidadosamente considerados na análise de viabilidade. Os custos variam de acordo com o tamanho do imóvel, a complexidade das obras e os materiais utilizados, mas podem facilmente alcançar valores de milhares de euros.

Processo de Conversão:

1. Análise do Potencial do Imóvel: Avaliação da viabilidade técnica, legal e económica da conversão, considerando localização, área, estado de conservação e viabilidade legal. É importante consultar um profissional de arquitetura ou um especialista em mercado imobiliário para realizar esta análise.
2. Obtenção de Licenças: Solicitação de nova licença de utilização junto da Câmara Municipal, com a apresentação de projeto de arquitetura aprovado e os demais documentos exigidos. O processo de licenciamento pode levar vários meses, por isso se está a pensar alterar uma loja ou armazém na sua futura casa, é importante iniciar este processo o quanto antes.
3. Elaboração de Projeto: Desenvolvimento de projeto de arquitetura por profissional qualificado, em conformidade com as normas de habitabilidade e características do imóvel. O projeto deve considerar aspectos como layout, iluminação, ventilação, segurança e acessibilidade.
4. Execução das Obras: Realização das obras de adaptação e construção por empresas qualificadas e experientes, seguindo o projeto aprovado e os prazos estabelecidos. É importante acompanhar de perto o andamento das obras para garantir a qualidade e o cumprimento do cronograma.

Prazos:

Os prazos para a conversão podem variar consideravelmente, dependendo do município, da complexidade do projeto e da eficiência do processo de licenciamento. Em geral, o processo pode levar vários meses, desde a obtenção da licença até a finalização das obras. É importante ter em mente que os prazos podem ser mais longos para projetos mais complexos ou em municípios com maior burocracia.

Recomendações:

• Consultar um profissional de arquitetura para avaliar o potencial do imóvel e elaborar o projeto de acordo com as normas.
• Obter todas as licenças necessárias antes de iniciar as obras.
• Selecionar empresas qualificadas e experientes para a execução das obras.
• Acompanhar de perto o andamento das obras para garantir a qualidade e o cumprimento do cronograma.