Direito de preferência: guia das novas regras para inquilinos e proprietários de casas arrendadas

“O poder de escolha dos inquilinos nas operações de venda dos imóveis em que habitam é mais forte a partir de hoje, dia 30 de outubro de 2018. Em causa está a entrada em vigor do diploma que garante o exercício do direito de preferência pelos arrendatários na transmissão de habitações, introduzindo alterações no Código Civil, publicado ontem em Diário da República.

A partir de agora, no âmbito das novas regras, a comunicação do direito de preferência aos arrendatários “é expedida por correio registado com aviso de recepção” e o prazo de resposta por parte dos inquilinos passa de oito dias para “30 dias a contar da data da recepção”, determina o diploma sobre o direito de preferência publicado no dia 29 de outubro de 2018 em Diário da República.

Negócio da Fidelidade abriu “caixa de Pandora”
A nova legislação, que visa o “exercício efetivo do direito de preferência pelos arrendatários na alienação do locado”, foi promulgada pelo Presidente da República no passado dia 12 de outubro, depois da apresentação de uma segunda versão do diploma pelo Parlamento.

O diploma inicial, que mereceu o veto de Marcelo Rebelo de Sousa, eliminava a duração do contrato de arrendamento como requisito para o exercício do direito de preferência pelos inquilinos na transmissão de habitações, quando até agora se aplicava o critério de “local arrendado há mais de três anos”.

O decreto-lei foi aprovado em 21 de setembro pela Assembleia da República, com votos contra de PSD e CDS-PP e a favor de PS, BE, PCP, PEV e PAN, introduzindo as propostas do PS e do PSD relativamente ao requisito de “local arrendado há mais de dois anos”para que os arrendatários possam exercer o direito de preferência em caso de compra e venda ou dação das habitações.

As novas regras, até serem aprovadas, geraram um amplo debate político, depois dos partidos de esquerda tentarem impedir a venda em bloco de habitações por parte da companhia de seguros Fidelidade. Entretanto, a operação já se concretizou e já há inquilinos a receberem cartas de oposição à renovação dos contratos de arrendamento.

O que muda com o novo diploma?
Um prédio está constituído em propriedade horizontal quando está dividido em frações autónomas (como apartamentos ou andares) registadas separadamente. Por outro lado, um prédio em propriedade plena tem um único artigo matricial.

No caso de “venda da coisa juntamente com outras”, as alterações legislativas determinam que o proprietário tem que indicar na comunicação ao inquilino “o preço que é atribuído ao locado bem como os demais valores atribuídos aos imóveis vendidos em conjunto”.

Se o proprietário for obrigado à venda em separado das frações, na comunicação para o exercício do direito de preferência pelos arrendatários “deve incluir a demonstração da existência de prejuízo apreciável, não podendo ser invocada a mera contratualização da não redução do negócio como fundamento para esse prejuízo”, de acordo com o decreto.

Vizinhos podem comprar prédio em conjunto
“No caso de contrato de arrendamento para fins habitacionais relativo a parte de prédio não constituído em propriedade horizontal, o arrendatário tem direito de preferência nos mesmos termos previstos para o arrendatário de fração autónoma”, segundo o diploma.

Neste sentido, o direito de preferência “é relativo à quota-parte do prédio correspondente à permilagem do locado pelo valor proporcional dessa quota-parte face ao valor total da transmissão”.

Assim, o proprietário deve comunicar ao arrendatário titular do direito de preferência os valores relativos à transmissão do imóvel e “a aquisição pelo preferente é efectuada com afectação do uso exclusivo da quota-parte do prédio a que corresponde o locado”.

“Caso o obrigado à preferência pretenda vender um imóvel não sujeito ao regime da propriedade horizontal, podem os arrendatários do mesmo, que assim o pretendam, exercer os seus direitos de preferência em conjunto, adquirindo, na proporção, a totalidade do imóvel em compropriedade”, estabelece a nova lei.”

in Idealista News, 30/10/2019